一地方政府新规：不得宣传学区房，设置交付标准样板房！

百色房产网消息：近日江苏省常州市新北区人民政府关于进一步提升房地产开发建设与管理工作的实施意见，不得宣传学区房，设置交付标准样板房等新规！

滨开区管委会，各镇人民政府、街道办事处，区各委办局、园区、公司、直属单位：

为进一步整顿和规范房地产市场秩序，积极营造主体诚信、行为规范、监管有力的房地产市场环境，切实维护商品房消费者合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规，结合我区实际，制定本实施意见。

一、加强房地产开发项目的规划设计管理

（一）规范住宅开发项目的规划设计方案评审。建设单位在组织专家对住宅开发项目建设工程的规划设计方案评审时，应邀请区自然资源和规划分局、区住建局、审图中心、属地等单位参加，评审意见作为审图参考；建设单位要坚持“以人为本”的设计理念，注重地下室功能及布局设计的合理性，提高机动车地下停车位配建比例，地面机动车停车位以访客使用为主，结合商业或小区入口集中布置。住宅项目要加强业主入户体验，在小区主要出入口处设置门楼，设计地面层及地下层双入户，入户门厅开敞、明亮，统一精装交付；住宅电梯设计要直达每层地下室，地下室同步考虑防潮除湿设计；做环氧地坪的地下车库停车位要考虑防滑措施，非机动车坡道设计要考虑较大二轮非机动车辆通行便捷性，充分考虑非机动车坡道入口处防雨防滑设施，每栋楼都要配建地下非机动车库。

（二）加强场外市政配套和景观绿化建设管理。小区的场外市政配套工程、景观绿化工程需专业设计单位设计，由建设单位分阶段组织专家评审，在申领预售许可证之前市政管线工程设计方案应报送区自然资源和规划分局，景观绿化工程设计方案应报送区住建局。

（三）合理规划公建配套设施用房的布局，集中建造公建配套用房，确保公建配套设施及时投用。土地出让前由区住建局在《房地产开发项目建设条件意见书》中列明首期配套建设的公建配套设施用房，分期开发建设的项目，原则上在一期配套建设的公建配套设施用房要随住宅一同交付使用，满足小区业主基本配套服务需求。

二、加强对房地产开发企业销售行为的规范管理

（一）加大预（销）售项目售楼处管理。规范售楼处公示内容，公示牌设置在售楼处沙盘边相邻的明显位置，资质证书、规划许可、施工许可、预售许可、代理备案等证照和售楼说明书、一房一价、销控表等信息必须放大公示，尺寸不得小于A3。

（二）加强对商品房预（销）售合同的管理。进一步规范新建商品房买卖合同签约行为，遏制利用合同侵害购房人权益的违规行为。签订合同前，售楼处应向购房人明示买卖合同所有章节，签订合同要求使用市住房和城乡建设局、市市场监督管理局监制的《商品房买卖合同》中的格式条款，不得删除格式条款另行约定，格式条款有遗漏的可以在补充条款中补充，但不得以补充条款的方式规避对格式条款的使用，补充条款内容不得与格式条款相违背，不得设置买卖双方违约赔付悬殊过大的条款。

（三）强化售楼处宣传及沙盘管理。销售人员不得擅自宣传学区房；禁止夸大广告宣传，欺骗、误导购房人，保证销售人员的介绍和样板间照片（视频）、沙盘效果图、签订的合同等内容表述一致。沙盘不得虚化楼盘周边建筑和配套设施，小区外围的展示内容须与现状客观一致，不展示楼盘外已规划未建设内容；沙盘内未销售楼盘和已售罄楼盘不得虚化，沙盘内所有展示楼房、绿化景观、娱乐休闲设施、停车场所、人行步道、车行道路、人车出入口等均须与将来交付状态基本一致，沙盘一次性展示，不得中间变动。

（四）实施销售前交付标准样板房管理制度。开发建设单位应设置交付标准样板房（含毛坯房、成品房）。样板房要真实反映户型、结构、装修标准和施工质量，要注明主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌及型号等内容，不得增加交付标准以外的其他装饰和布置。

有关成品房交付样板房的其他要求参照常州市住房和城乡建设局《关于加强我市新建成品房建设管理的通知》（常住建〔2019〕275号）文。

（五）加大对项目广告的监管力度。完善监测方式，提高监测频次，加强房地产领域广告监管，强化对移动端的监测力度，依法打击房地产虚假宣传行为，减少可能引发房地产销售领域矛盾纠纷的因素。

（六）开展预售风险排查及评估工作。按《关于开展市区商品房预售风险排查及评估工作的通知》（常政办发〔2015〕40号）的要求，由区行政审批局、住建局和市场监督局组织对预售项目进行预售风险排查及评估，对于企业经营状况不佳、社会矛盾较大、存在质量和安全隐患、虚假宣传的不能进行预销售。不得随意分隔地块平面优先施工楼栋主体下的地下工程。整体地块内的桩基工程应一次性施工完毕，整体验收合格后方可施工地下工程主体。地块内的地下工程也须与预售范围匹配，一次预售范围内及周边一定安全范围内的地下工程应在预售前施工完毕。

（七）加强开发项目的安全管理。开发企业对施工工地要实施智慧化管理，严格管理施工场地人员出入，防止非工作人员进入施工场所发生安全责任事故和影响正常施工的行为；要加强重要场所技防管理，严格售楼工作人员和外来人员的言行管理，售楼处等重要场所需完善相应的技防设施；要加强资料信息管理，明确保密责任人，对购房人员信息做好保密工作，避免信息外泄。

三、加强房地产开发项目工程建设质量管理

（一）加强房屋工程建设质量控制。开发企业要充分落实自身主体责任，健全质量管理体系，尤其是成品房项目要进一步加强原材料和施工过程管理，合理安排建设和交付时间，不得随意压缩合理工期，要严格执行住宅工程交付标准样板房制度，提高产品整体品质。

（二）加强开发项目公共部位质量控制。按照合同约定和施工图设计要求，对小区共用部位（如步道、体育活动场地、门厅、大堂）进行施工，保证使用功能和观感效果，电梯品牌和门厅标准在销售合同中要明确。

（三）落实好施工总承包制度。成品房开发项目的装饰装修工程和主体工程需一并申报施工许可和竣工备案，施工总承包单位对装修工程施工质量总负责，建设单位不得将装修工程进行肢解发包，专业分包单位资质应符合要求，突出施工总承包模式优势，防范和化解成品房质量争议。

（四）加强工程变更管理。工程优化设计需要开展专家论证，并在建设主管部门进行备案，禁止降低工程质量标准的变更行为。

1．施工单位、监理单位发现建设工程勘察、设计文件不符合工程建设强制性标准、合同约定质量要求的，应当报告建设单位，建设单位有权要求建设工程勘察、设计单位对建设工程勘察、设计文件进行补充、修改。

2．勘察设计单位在出示变更文件时，应在文件中注明该变更是“重大变更”或“一般变更”。

3．凡属于重大设计变更范围的，经建设单位同意，应由原设计单位出正式的变更设计，并经原施工图设计审查机构审查通过，才能在工程施工中使用。

4．房屋建筑和市政基础设施工程在竣工验收前，勘察设计单位应对设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行检查，并提出核查意见。

（五）加强工程质量监管和品质提升。政府监管部门要加强工程质量监管和聘请第三方专业的人员组织巡查，加强建筑原材料和半成品质量的检测，对成品住房建设单位要委托专业验房师进行验房，做到每户必验，确保工程优质。

（六）规范成品住房验收交付管理。开发建设单位应严格落实工程竣工验收制度，按照《成品住房装修技术标准》（DB32/T3691-2019）等验收管理的相关规定，开展装修前的交接验收和成品住房的分户验收。开发建设单位组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收时应包含装修工程部分。成品住房质量应满足现行技术标准、规范、规程和合同要求，室内环境检测达标，交付时应在住宅质量保证书和住宅使用说明书中载明必要的装修主材和设备使用说明及包（保）修年限，交付标准不得低于样板房和合同约定的标准。建设单位要做好相应的售后服务工作，成立工程质量缺陷投诉受理和保修管理机构，畅通投诉反馈渠道，建立内部投诉处理机制，及时处理购房业主诉求。

四、建立健全防范和化解房地产开发项目交付矛盾的长效机制

（一）建立部门联动机制。区委政法委、区住建局、行政审批局、市场监管局、自然资源和规划分局、公安分局等有关部门进一步加强协调配合，合力构建部门联动、信息互通、资源共享的工作机制，通过履行各自职能，发挥整体优势，形成监管合力，及时处置交付矛盾。

（二）提前防范和化解交付矛盾。房地产开发企业要进一步转变理念，增强工作的人性化，加强与业主的沟通，及时向业主披露项目建设进度信息，商品房交付前设置业主开放日，先期广泛收集业主的意见建议，及时整改反馈，提前化解矛盾。交付前统筹好交税（费）、验房、质量缺陷受理、售后和物业服务等工作，严禁以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为验房前提条件的行为，建立内部投诉处理机制，畅通投诉反馈渠道，及时回应业主的诉求，避免矛盾激化。

（三）完善失信联合惩戒机制。房地产开发企业违反销售相关规定的，停止其商品房买卖合同网签备案。区住建局、行政审批局、市场监管局、自然资源和规划分局等有关部门要进一步健全房地产行业信用体系，将交付矛盾突出、处置矛盾不配合的开发企业记入“黑名单”，对“黑名单”企业，在“信用常州、信用中国”等网页进行公布，并列入重点监管对象增加检查频次，在土地招拍挂、资质升级、行业评先评优、销售许可等方面予以限制。

（四）维护市场公平正义。对在房屋交付过程中蓄意歪曲事实，聚众闹事的，要追究有关单位和当事人责任。新闻媒体要客观公正地进行宣传和引导，为房地产市场平稳健康发展提供广泛监督，维护我区房地产市场的公平秩序。

本意见自发布之日起实施，由新北区住建局负责解释。

常州市新北区人民政府

2020年12月14日