商业地产公募REITs破冰 万科、华润、金茂等率先受益

此次4单REITs若能成功发行，也将为行业后续转型发展提供新的思路。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

两天前，万科董事会主席郁亮发了一条朋友圈：“千呼万唤始出来！如同二十多年前的按揭，成就了千家万户老百姓的置业安居梦想；今天的REITs ，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。”

与这段文字一起发布的一则消息是，万科旗下印力集团实现了REITs（房地产信托投资基金）突破。

实际上，不止万科，10月26日，沪深交易所共受理了四单消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。

此前，公募REITs的范围仅覆盖到仓储物流、园区基础设施、新型基础设施和保障房等相关领域，而10月20日，证监会发布《关于修改 <公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）> 第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

上述决定发布不到一周时间就有四单消费基础设施公募REITs被受理，毫无疑问这在业内人士看来，为当前低迷的房地产行业注入了一剂强心针。
仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平认为，对于C-REITs而言，商业地产公募REITs的上市是必经之路。交易所受理四单商业地产公募REITs申报标志着商业地产资本市场将引入新的源头活水。

“商业地产存量市场大，相比工业仓储、产业园等物业类别更贴近个人投资者。短期来看，对于房地产行业中一大类商业地产来说无疑是打通‘投融建管退’全链条的重要一步，以促使房地产行业更好地摆脱之前重快速变现不重视长期运营的传统盈利模式。”在熊建平看来，对于房地产的投资开发不能大水漫灌，只有精心孵化、稳定运营才能用好资本市场工具以实现产业价值提升。

4家企业率先受益

能够成为首批发布的消费类基础设施公募REITs，优质的底层资产是基础。

例如，中金印力REIT的底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板块的黄金地段，运营时间超过10年，整体建筑面积为25万平方米，367家商户，是余杭区体量最大的购物中心，出租率高达99.2%。

华夏华润REIT底层资产为青岛万象城购物中心，由央企华润置地旗下轻资产管理平台华润万象生活运营，项目于2015年开业，是目前青岛市规模大、品质高、覆盖全域的城市级购物中心，商业建筑面积约30万平方米，最新出租率超过98%。

华夏金茂消费REIT的底层基础设施资产为长沙金茂览秀城，其位于中部地区首个国家级新区湖南湘江新区的城市中心梅溪湖板块，是金茂首个城市级商业力作，建筑面积约10万平方米，可租赁面积超6万平方米。项目自2016年开始运营，收益总体稳定。

嘉实物美消费REIT的底层资产则位于北京市中心城区，包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积77894.28平方米。各项目主要经营品牌超市以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，民生属性突出。该项目运营已超10年。

值得注意的是看，嘉实物美消费REIT，也是本次四单消费基础设施公募REITs中，唯一底层资产是“项目组团”形式，其他三支低层资产均为单体项目。

在万科方面看来，中金印力REIT如成功发行，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。

中国金茂也在当日发文表示，发行消费基础设施公募REITs也标志着中国金茂旗下优质商业资产对接资本市场打开了全新路径。随着金茂商业版图的持续扩张，未来，中国金茂将持续向公募REITs平台装入优质资产，以资产盘活扩大有效投资，加速消费基础设施建设，促进城市消费条件优化、消费场景创新。以金融创新服务实体经济发展，中国金茂将持续为城市消费发展赋能。

为房地产发展提供解题新思路

最近两年，房地产行业经历了前所未有的冲击，以往的发展模式已不适应当下行业形势。在经历了深度调整之后，房企也已经形成共识，即寻找新的发展路径。此次4单REITs若能成功发行，也将为行业后续转型发展提供新的思路。

熊建平称，虽然现在受理的只有4单，但实际上储备项目远不止4单。

“资本市场需要的是法律权属清晰、运营稳定、产品经得住检验的项目，发改委及证监会出于保护广大投资人的角度，对发行产品的审查尤为严格。央企、国企由于内部流程管理机制完善，在发行申报流程中很好的起到了示范性作用。同样，对于民营房企而言，拟发行项目优质、储备项目跟得上发展，资本市场当然欢迎民营经济。”熊建平表示。

镜鉴咨询创始人张宏伟也持有类似观点。

张宏伟认为，从消费基础设施的概念来看，消费基础设施通常指用于支持消费者进行各种消费活动的设施和系统，其中包括商业、交通、能源、教育、医疗保健等。例如，商业购物中心、农贸交易市场、城乡物流网点和保障型民生社区服务设施等。

这其中，一类是偏民生类的基础设施，比如交通、能源、医疗等，这些基础设施央企或地方城投、国企布局比较多，民营房企布局很少；另一类就是购物中心、农贸交易市场、物流园区等，这些无论是央企、国企还是民营房企都有布局，属于大多数主流房企都有的业务；而保障房则属于央企、国企布局的领域。

“REITs通道打开后有助于盘活这些低回报长周期的基础设施资产，盘活资金后可以用于基础设施再投资，这样一来，企业资金面盘活了，不再在基础设施领域沉淀那么多资金。但是，对于不同类型房企来讲，其短期内的作用有差异。”张宏伟认为，对于央企、国企来讲，购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施通过REITs可以盘活资金，补充公司现金流，甚至可以用于公司相关项目的再投资，很明显是属于发展型的策略，也有助于继续在非住宅领域的不动产进行深耕布局。但是，对于民营房企来讲，即使是还没有出险的民营房企，现在大多数企业都在对多元化企业进行收缩，不盈利的直接剥离或砍掉，盈利的多元化业务比如购物中心，短期内受制于公司资金面的状况也不再进行重资产投资。

因此，对于民营房企来讲，现阶段如果企业有购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施的优质资产，可以通过REITs的通道退出，补充公司的现金流，为企业当前发展营造稳定的环境显得更加重要，REITs对于民营房企更多是“维稳”的作用。

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